【物件】星のや軽井沢

レポーターみなさんこんにちは。私は今、長野県軽井沢町に来ています。

こちらは長野県の東部に位置し、豊かな自然が身近に感じられ、古くから避暑地、別荘地として知られています。また、在住する著名人も多い、日本有数の観光地でもあります。今回ご紹介する物件は、こちら、星のや軽井沢です。

では、こちらの物件につきまして星野リゾート・リート投資法人の資産運用会社である、株式会社星野リゾート・アセットマネジメントの於保さんにお聞きします。於保さん、よろしくお願い致します。

於保よろしくお願いします。

レポーターまず、星野リゾート・リート投資法人の特徴について教えてください。

於保はい。星野リゾート・リート投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に対する投資を行っております。中でも長期的かつ安定的なキャッシュフローの確保が可能であると見込まれる施設に対し重点的に投資を行っています。

レポーターこちらは、どういった物件になりますか？

於保「星のや軽井沢」は、「日本発のラグジュアリーホテル」として圧倒的な非日常感を提供することを目的とした物件です。「星のや」は星野リゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリーの概念を定着させたブランドだと考えています。

星野リゾートグループの運営するブランドには3つございます。

こちら「星のや」のほかに「星野リゾート　界」「星野リゾート　リゾナーレ」があり、それぞれに特徴がございます。

「星野リゾート　界」は、心地よい和にこだわった上質な温泉旅館です。有名温泉観光地に立地し、地域の魅力を再発見できるおもてなしを提供しております。日本独自の宿泊施設である「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も見込まれると、本投資法人は考えています。

「星野リゾート　リゾナーレ」は、洗練されたデザインと豊富なアクティビティを備える西洋型リゾートであり、大人も子供も楽しめるブランドを目指しています。

本投資法人は、かかる３つのブランド、その他の星野リゾートグループが展開するブランドに投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えています。

今回は、こちら「星のや軽井沢」をご紹介したいと思います。
それでは中にご案内いたしますのでこちらへどうぞ。

レポーター日本美術のような美しい佇まいの感じられるお庭から、建物内に入らせていただきました。とても暖かい空気感ですね。心がほぐれていくような解放感を味わいました。

於保ありがとうございます。

レポーター同施設にはどういった特徴がありますか？

於保このあたりは標高が高いので、表情が変わる高原の四季が楽しめます。春は 花々が咲き誇り、夏は緑豊かな森の中に動物たちが顔を覗かせます。秋はカラマツが鮮やかな黄色に色づき、冬は満点の星空が広がります。

それぞれが離れのように独立した客室は、広大な水辺の庭園を囲み、すべての部屋の
テラスから四季折々の景色を臨むことができます。また、お部屋と施設を繫ぐ路地も魅力のひとつで、中央を流れる川や野鳥の森、軽井沢に自生する植物や木々といった自然を楽しむことができます。

次はお部屋へご案内します。どうぞこちらへ。

レポーターさて、お部屋の中へやってきました。木のぬくもりを感じられて、ほっこりしますね。

於保客室の天井には、「風楼」という通気や採光のための小さな屋根を設けています。
風楼は、暑い空気を逃がし、新鮮な空気を循環させる役割を持ち、夏場でもエアコンを使うことはほとんどありません。ほかにも、地熱による床暖房など自然エネルギーを効果的に使った空調システムを導入し快適さを実現しています。

敷地内には、自然のプロフェッショナルが、ムササビウォッチングや野鳥観察のほか、森林を歩くアクティビティなどのツアーを案内する「ピッキオビジターセンター」、また、自然と文化が調和した小さな街「ハルニレテラス」という、15 の個性的なショップ、レストランもありますので、快適にお過ごし頂けると思います。

旅の目的は、湯治、一人旅、記念日ほか、ニーズも様々だと思います。

私たちは、軽井沢の自然・文化と融合し、プライバシーを重視した贅沢なスペースと時間を提供し、食事にもサービスにも最上級のおもてなしのこころでゲストをお迎えしております。

レポーターお客様への熱い思いがよく伝わりました。だからこそ、御社のブランド名は多くの方を笑顔にするイメージが定着したということがよくわかりました。
於保さん、ありがとうございました。

 

株式会社星野リゾート・アセットマネジメント代表取締役社長 秋本憲二

星野リゾート・リート投資法人の資産運用会社である株式会社星野リゾート・アセットマネジメント代表取締役社長の秋本憲二です。

星野リゾート・リート投資法人は、ニッポンが観光立国を目指す上で、「投資家の皆さまが観光に投資できる環境をつくること」を目的に、平成25年7月に上場しました。いま観光産業は非常に注目されている成長産業です。私たちは、投資家の皆様に、投資を通じて観光産業をサポートしていただくことで、より一層、ニッポンの観光は盛り上がるものと信じています。それではまず、星野リゾート・リート投資法人の特徴についてお話しさせていただきます。

特徴は大きく分けてふたつあります。まずひとつ目の特徴は、成長する観光産業に投資をする、ホテル・旅館特化型のJリートであることです。本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に対する投資を行います。

これまでの資産規模の推移は、上場時150億円というJ－REITのなかでは最小規模からスタートしましたが、その後4度の公募増資等を通じて着実に資産規模を拡大させ、2016年11月現在では1,091億円、保有資産は48物件となっています。

近年の観光産業は、徐々に市場規模を拡大しており、ＧＤＰ600兆円を目標に据えた日本の経済成長において、極めて重要な産業となっています。巨大で安定した国内宿泊旅行市場に加えて、訪日外国人旅行者を中心に今後も市場規模を拡大していくことが想定されます。

外国人旅行者が旅行先を選ぶ際に重要となるポイントは4つあると言われています。それは、「気候」と「自然」、そして、「食」と「文化」です。これらに関して、日本は世界的にも十分に独自性を備えていますので、今後も訪日外国人旅行者は増え続けると思います。

次に、ふたつ目の特徴です。それは、本投資法人のスポーンサー且つテナントである、星野リゾートグループの運営力をフル活用できることです。星野リゾートグループの運営力の強みは、「高い生産性を達成する独自の運営の仕組みがあること」そして、「ブランディング戦略により、スケールメリットを活かせる持続可能な競争力がある」ことです。本投資法人は、星野リゾートグループが有するこれら高い専門性を最大限活用することで、運用資産の競争力を維持し、安定的な運用を目指します。

ここで、先ほどご紹介した星のや軽井沢の他に、星野リゾートグループが運営しているリート保有物件について、「星のや京都」をご紹介致します。

「星のや京都」は客室数25室の伝統的な木造旅館です。京都の嵐山にある渡月橋から船に乗り大井川を遡ると、渓谷に沿うように建つ宿が現れます。京都に息づく日本の伝統的な技法を用い、斬新な発想で造った風雅な空間です。「星のや」ブランドのコンセプトである「圧倒的非日常感」を感じて頂くためのおもてなしを提供しています。

星のや京都の、運営実績は毎期好調に推移しており、ご利用頂くお客様から高い顧客満足度評価を頂いている物件の一つです。星のや軽井沢や、星のや京都のように毎期好調な運営実績をあげている要因の一つに、本投資法人は星野リゾートのブランド力の向上が寄与していると考えています。

星野リゾートでは、毎年一度、ブランド力を第三者調査機関を利用して定点観測しています。ブランド力を示す指標の一つである、認知率については毎年上昇を続けており、昨年の調査では78.6%という高い数値になりました。これは、国内において7割以上の方に、星野リゾートというブランドを知って頂いている結果を示しており、国内の数あるホテル、旅館の中でトップクラスです。もともと、知ってくださっている方が利用してみたいと思う「利用意向度」という指標が高いのが星野リゾートブランドの特徴でしたので、認知率が上がることが、集客の増加、そして運営実績の向上に貢献してきています。

次に、現状のポートフォリオの状況と物件の取得方針についてご説明致します。
現状のポートフォリオマップをご覧いただきますと、上場当時は中部地方に集中していた地域別分散について、物件取得の拡大に伴い現在は国内の北から南まで分散が図られています。

また、テナントの分散状況は、星野リゾートグループが78.7%を占めておりますが、ホテル運営者の分散状況については星野リゾートグループが26.9%程度となっており、安定的なホテルの運営収益が見込まれる外部のホテル運営者も積極的に採用しております。
このようにポートフォリオの分散が促進されることにより、キャッシュフローの安定性が強化されてきたと考えます。

次に、物件の取得方針についてご説明します。

本投資法人は、観光には大別して三つのタイプがあると考えています。それは、「リゾート観光」、「温泉観光」、そして「都市観光」です。

リゾート観光は「リゾート地の滞在を楽しむ観光」、温泉観光は「温泉での保養を楽しむ観光」、そして都市観光は「歴史的町並みや都市文化、産業遺産・文化遺産、食事やショッピングを楽しむ観光」です。本投資法人は、これら３つのタイプすべてに投資することが観光リートとしての使命だと考えています。これからも引き続き、この3つのタイプごとに、収益性の高いホテル・旅館へ積極的に投資を行うことで、投資主価値の最大化をめざしていきます。

最後に分配金の方針についてご説明致します。

リゾートや観光というと、収益のボラティリティが大きいと先入観を持たれるかもしれません。ただ、星野リゾートが運営している施設の業績は、金融危機や、大規模自然災害などの大きなリスクイベントの影響をほとんど受けずに業績が安定しているという実態があります。

この安定性をベースにしつつ、ブランド力の強化等による好業績からくるアップサイドを享受しながら、上場以降、分配金を成長させてきました。今後も、安定的に分配金を成長させていく所存です。

最後になりますが、世界的に市場が拡大している観光産業は、成長産業です。

通じて、わが国の観光産業をもっとサポートしていただきたい、と考えています。今後ともよろしくお願い致します。