【物件１】プライムメゾン銀座イースト

レポーター皆さん、こんにちは。私は今、東京の銀座エリアに来ています。東京駅周辺にも歩いて出られる地下鉄有楽町線新富町駅前です。今回、ご紹介するのは、その新富町駅に直結する、こちらのプライムメゾン銀座イーストです。

それではこちらの物件につきまして、資産運用会社である、積水ハウス・SI・アセットマネジメントの鎌田さんにお話を伺います。鎌田さん、よろしくお願いします。

鎌田よろしくお願いします。

レポーターはい、まずは何といってもこちらの物件は新富町駅からエレベーターに直結の賃貸マンションということで、その立地のよさに驚きました。

鎌田はい、そうですね。駅に直結しているだけではなく、こちらのエリアはご覧のように、中央区役所や図書館、今年4月にグランドオープンしました歌舞伎座、また、東京の台所である築地市場にも近いエリアとなっております。

また、銀座の商業エリアにも徒歩圏内と、立地としては申し分のない地域になっております。

レポーターそうですよね。今話題の歌舞伎座も近かったりと、賑やかなエリアですよね。 ただ、やっぱり都心ですので、競合する住宅物件も多いかと思います。

では、こちらの物件の特長を教えて頂けますか？

鎌田はい。まず一つ目は、見てお分かり頂ける通り、非常に洗練された外観があげられます。また、1階には、お洒落でカジュアルなイタリアンレストランがテナントとして入っておりまして、銀座エリアにふさわしい物件となっております。更に、物件の顔であるロビーは、ラグジュアリー感溢れるデザインとなっています。

レポーターイタリアンレストラン！お洒落ですねー。

鎌田はい。

レポーターでは、そのお洒落なロビーというのも気になるのですが、見せて頂けますか？

鎌田はい、ではどうぞこちらへ。ご案内いたします。

レポーターわぁ！こちらは照明もシックで落ち着いていて、大人の雰囲気のロビーですね。

鎌田はい。ありがとうございます。

この物件は、女性の方にも安心してお住まい頂けるようセキュリティ機能が充実していたり、警備会社とも契約をして、防犯・防災をサポートしております。

レポーター具体的にはどのような機能ですか？

鎌田はい。外部からの侵入を防ぐため、住戸の鍵を使用するか、室内のインターホンで開錠しないとエレベーターには乗れないなどの防犯機能を備えております。また、インターホンモニターや宅配ロッカーなど都心の生活には欠かせない設備も整っております。

レポーター確かに銀座やオフィスエリアに近いのにこのようにお洒落でOLさんには人気がありそうですね。

鎌田はい。

レポーターまた、女性に優しいセキュリティというのも嬉しいです。では、お部屋の中は実際どうなっているんでしょうか？

鎌田はい。それではお部屋の方にご案内いたします。こちらは、1LDKのお部屋になります。この物件はシングル・DINKSを想定とした、１K、1LDKが間取りの中心となっております。

レポーター窓がとても大きいので日当たりも眺望も素晴らしいですよね。思わず都心にいるのを忘れさせてくれるようなリラックスできるお部屋ですね。

鎌田このような駅直結で100戸規模の物件は、この銀座界隈では非常に少なく、希少性が高いといえます。このような物件を取得することは簡単ではないのですが、積水ハウスグループには、長年培ってきた情報ネットワークやノウハウがあります。

それらを活かして、常に競争力のある築浅・駅近を中心に、多様なニーズに対応できる物件の取得を目指しております。こちらの物件も、そのような積水ハウスグループのネットワークを活かして取得した物件のひとつです。

レポーター住宅業界のトップメーカーである積水ハウスお墨付きの価値ある物件ということですね。

鎌田はい。積水ハウスグループ全体の力を活かした物件の取得や運用で、テナント満足度を高めるとともに安定した運用へ繋げられる事が本投資法人の一番の強みです。

レポーターよくわかりました。鎌田さん、ありがとうございました。

鎌田ありがとうございました。

レポーターそれでは、引き続きもう一物件ご紹介いたします。

【物件２】プライムメゾン武蔵野の杜

レポーター都心から変わりまして新宿から電車で20分、国分寺駅から徒歩圏内にある住宅街に来ています。この辺りは学校や大きな木々のある公園もあって、住みやすそうな環境です。次にご紹介するのは、この風景にふさわしい、その名もプライムメゾン武蔵野の杜です。それではこちらの物件につきまして、新田さんにお話を伺います。

新田さん、よろしくお願いします。

新田よろしくお願いします。

レポーターはい。まずこちらはとても緑豊かな物件と伺っております。武蔵野の杜という名前にも思いが込められていそうですが。

新田はい。こちらは、大変大きな公園や学校などが多い、とても閑静な住宅街となっております。第一種低層住居専用地域のため、周りに大きな建物がなく、日当たりや眺望などに大変恵まれております。このような環境の中でDINKSからファミリーの方々にまで、幅広くお住まい頂けるような設計となっております。

レポーター設計といいますと、積水ハウスさんでは環境にも配慮されているそうですね。

新田はい。積水ハウスでは、生態系の豊かさを維持する里山の仕組みをお手本とした、庭づくり・まちづくりを設計思想としております。こちらの物件は、その設計思想やノウハウをふんだんに詰め込まれた物件となっております。

レポーター庭づくりといいますと、ちょっと外からも見えますが、中庭が素敵と伺っております。そちらを拝見できますでしょうか。

新田どうぞ、こちらへ。

レポーターあぁ、こちらの中庭はとても広いですね。

新田はい。この中庭は、四季折々の自然の息吹を感じて頂けるよう、元々この地に根付く、くぬぎやけやきなど約50種に及ぶ多彩な緑が植えられております。また、小型犬や猫などとも一緒に暮らすことができます。

レポーター都心に近いのに本当に緑豊かですよね。こんな環境で暮らせたら都心の喧騒を忘れて気持ち良く生活できそうですね。

新田はい。それ以外にも、こちらの物件は建物や設備や設計においても、積水ハウスならではの住む方々のことまで細かく考えた工夫が随所にされております。

レポーターそれは気になりますね。では、中も見せて頂けますか。

新田はい、ご案内させて頂きます。

レポーターこちらがメインエントランスですね。

新田はい。こちらのエントランスはメインエントランスだけではなく、サブエントランスにまでオートロックを施し、万全のセキュリティ対策をとっております。

それではお部屋にご案内させて頂きます。どうぞ、こちらへ。

レポーターこちらは何だか廊下が広く感じられますね。

新田はい。積水ハウスでは、基本的に一般の住宅と比べ、柱と柱の間を広くとっており、そのためこのようなゆとりのある空間となっております。

レポーター確かにたくさん荷物があったりすると広い廊下は嬉しいですね。外の環境だけでなく屋内の生活にもこんなにも豊かなゆとりが感じられるんですね。 他に特長はありますか？

新田はい。こちらの物件は多様なニーズにお応えできるよう、1LDKから3LDKまでのバリエーションを揃えております。それぞれの部屋は柱の張り出しがないアウトフレーム工法となっており、家具の配置がしやすい設計となっております。

また、追い炊き機能付きの低床式ユニットバスやウォークインクロゼット、アルコーブなどのご入居者様の皆様にご満足いただけるよう、細かいところにまで配慮した設計となっております。

レポーターさすがは、積水ハウスの行き届いた配慮のいった物件ですね。そういったことが高い稼働率と安定した運用につながっているんですね。

新田さん、ありがとうございました。

新田ありがとうございました。

レポーターそれではほかの代表的な物件をご紹介いたします。

 

積水ハウス・SI・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　南 修

皆様、こんにちは。積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人の資産運用会社、積水ハウス・SI・アセットマネジメントの南でございます。

本投資法人のメインスポンサーである積水ハウスは、住宅産業のリーディングカンパニーとして、平成22年に住宅産業において初となる累積建築戸数200万戸を達成いたしました。また、その子会社の積和不動産グループは全国主要都市で不動産総合事業を展開し、賃貸住宅の管理実績は50万戸を超えています。このように積水ハウスグループは、住居物件の企画開発から、運営・管理まで一貫したマネジメントを行うことが可能な体制を築いています。

その積水ハウスグループが持つ住宅事業に関する総合力を最大限活用すべく、本投資法人は平成26年6月にこれまで補完的投資対象としていた「商業施設」を投資対象から除外し、「住居」のみを投資対象とする規約の一部変更を行いました。併せて、投資法人の商号を「積水ハウス・SI投資法人」から「積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人」に変更しました。では、本投資法人の特長をご説明させて頂きます。

まず、ポートフォリオ面での特長としては、東京圏中心の住居ポートフォリオ、Jリートトップクラスの築浅の住居ポートフォリオが挙げられます。

また、そのポートフォリオを充実させていくための資金調達面では、国内大手金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションなどが挙げられます。本投資法人は、これらの特長を活かし、積水ハウスグループとの協働体制を確立し、安定的な分配金水準の確保を実現させてきました。

本投資法人は、現在、ポートフォリオの更なる安定性・収益性を向上させるため、資産規模の拡大を推進しています。

では、既にご紹介した保有物件以外に本投資法人の保有物件を2物件、ご紹介いたします。

マネジメントインタビュー：プライムメゾン品川

まず、はじめにご紹介する物件は、積水ハウスが企画・開発し、積和不動産が運営・管理を行うプライムメゾン品川です。

本投資法人は、積水ハウスとの協働体制をより強固に進めるため、資産運用会社の投資部門と積水ハウスの開発部門との間で定期的な企画ミーティングを実施しています。本物件は、その企画ミーティングを通じて開発された物件となります。

本物件は、JR品川駅から徒歩約10分と利便性に優れた店舗付き賃貸マンションです。 その品川駅からは羽田空港への接続も容易であるなど、都内各所のみならず地方都市へのアクセス性にも優れています。また、本物件は旧東海道沿いに立地しており、周辺には日用品店や飲食店等が立ち並ぶ「北品川本通商店会」があり、品川駅には多くの商業施設があるなど生活利便性にも優れています。

また、本物件は、積水ハウスが推進する「環境配慮型住宅」となっており、高い断熱性能、省エネ・創エネ設備及び積水ハウスが推進する「5本の樹」計画に基づいた在来樹種による計画緑化等により、安全・安心・快適な省エネ生活の実現が可能な設計・設備となっており、入居者様の快適性のみならず近隣の街並み、生態系にも配慮した創りとなっています。このような環境に配慮した住宅であることが評価され、本年1月に、本投資法人が保有する「プライムメゾン御殿山イースト」と併せ、株式会社日本政策投資銀行様より極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビルとして評価され、レジデンス版としては初となるDBJ Green Building認証のうち、上位ランクである４スターを獲得いたしました。積水ハウスは、住宅業界初の「エコ・ファースト企業」として環境省から認定を受けています。本投資法人は引き続き、その積水ハウスとの協働により、時代のニーズに即した省エネルギー・環境配慮型への対応も推進していきます。

また、先ほど少し触れましたが、資産運用会社と積水ハウスの開発部門との物件企画ミーティングは現在も定期的に実施されています。その物件企画ミーティングを通じて、現在、東京23区や横浜などの東京圏を中心に賃貸住宅の建築が進んでおり、将来的な取得機会が拡大できている状況は本投資法人の強みの一つと認識しています。

本投資法人は、スポンサーがデベロップメント機能とマネジメント機能を兼ね備えていることの優位性をフルに活用し、資産規模の拡大とポートフォリオの質的向上を図ってまいります。

マネジメントインタビュー：マスト博多

続きまして、ご紹介する物件は、福岡市にあるマスト博多です。こちらの物件は積和不動産九州が開発した物件で、同社は運営・管理も行っています。

物件特性としては、JR博多駅から徒歩圏内に立地するファミリータイプのお部屋を中心とした総戸数156戸の大規模賃貸マンションとなります。エントランスには大規模物件に相応しい広いロビーがあり、ゆったりとくつろげるラウンジ家具も備え付けておりますので、ご友人同士の語らいなど、コミュニケーションの場として自由に使うことができます。
こちらの物件は福岡市の中心地に近く、高い稼働率で推移しておりますが、さらに、積和不動産九州と賃料保証型のマスターリース契約を締結しているため、安定的な収益確保に寄与しています。積和不動産グループは積水ハウスが建築した賃貸住宅の運営・管理業務を主たる事業としていますが、マスト博多のような開発事業も行っております。

本投資法人は資産規模の拡大を図るため、積水ハウスからの物件供給力とともに、積和不動産グループの持つ物件供給力も活用してまいります。さらに、積和不動産グループの全国的なネットワークをはじめとするリーシング力を最大限活用すべく、保有物件における運営・管理業務の積和不動産グループへの集約化も推進しております。

本投資法人は今後も積水ハウスグループの持つ住宅事業に関する総合力を最大限活用し、分配金水準に配慮した資産規模の拡大を推進すべく、成長戦略の強化を図ってまいります。投資家の皆様のご期待に応えていけますよう着実に成長していく所存ですので、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。