■第18回
２０１４年のＲＥＩＴ市場を占う
２０１３年の国内ＲＥＩＴ市場は堅調に推移しました。年初の東証ＲＥＩT指数は１,１４１ポイント。９月にかけて１,５００ポイントに達した後、年末にかけてやや調整はあったものの、それでも１,４５０ポイント前後を維持しました。いよいよスタートする２０１４年。今後の動向について、ＳＭＢＣ日興証券シニアアナリストの鳥井裕史氏に伺いました。
２０１４年の国内ＲＥIT市場は堅調に推移する？
ＳＭＢＣ日興証券株式調査部
シニアアナリスト鳥井裕史氏
鳥井２０１３年のＪ－ＲＥＩＴ市場は、とても良い投資環境に恵まれました。東証ＲＥＩT指数は、１年間で２７％程度上昇したわけですが、これは米国やシンガポールなど、他の国のＲＥＩT市場に比べても高いパフォーマンスを上げています。新規上場も６銘柄あり、公募増資も活発に行われました。これによって、Ｊ－ＲＥＩＴ市場の時価総額が増加し、物件取得が活発化することを通じて、結果的に不動産市況の好調につながりました。
２０１４年のＪ－ＲＥＩＴ市場は、前年に引き続き堅調に推移すると考えています。
東証ＲＥＩＴ指数は足元１,４５０ポイント前後で推移していますが、３月にかけて１,５５０ポイントを、２０１４年末には１,８００ポイントを目指す展開になるでしょう。
３月にかけて１５５０ポイントを目指す根拠は何でしょうか。
鳥井まず、オフィスの空室率が低下していること。これは２００４～２００５年の市場環境に類似しているのですが、当時は長期金利に対してプラス２.５％の配当利回りで推移していました。現在の長期金利が１％程度ですから、これに２.５％を加えると、配当利回りは３.５％になります。もし、配当利回りが３.５％まで低下するとしたら、東証ＲＥＩT指数は１,５５０ポイントまで上昇することになります。
特に、２０１４年の春先にかけて金融緩和期待が高まると、長期金利のスプレッドが同じでも、長期金利の低下によって、想定される配当利回りの水準が低下します。その分だけ、東証ＲＥＩT指数は上昇しやすい環境になりますから、いよいよ１,５５０ポイントは確実視されるようになるでしょう。
過去を振り返ると、２０１２年の１～３月期は、バレンタインデーに日銀が金融緩和を発表し、東証ＲＥＩT指数が上昇しました。２０１３年の春先は言うまでもなく、黒田バズーカに向けて金融緩和期待が高まったお陰で、東証ＲＥＩT指数は１,１００ポイント台から一気に１,７００ポイントまで上昇しました。もし、２０１４年の１～３月期に追加金融緩和期待が高まれば、東証ＲＥＩT指数は１,５５０ポイントを超えて一気に１，８００ポイントにまで上昇する可能性もあります。
■図表：東証REIT指数(2013年6月28日～2013年12月27日)
さらに２０１４年末にかけて１,８００ポイントを予想していますが、
その根拠は何でしょうか。
鳥井ここから先は、オフィスの賃料上昇が大きなテーマになるでしょう。オフィスの空室率が低下し、景気の好転とともにオフィス需要が高まれば、徐々に賃料上昇期待が高まってきます。
仮に賃料が１０％上昇すると、ＲＥＩＴはおおむね２倍のレバレッジをかけて運用していますから、配当利回りが２０％上昇する計算になります。現在の配当利回りが４％だとすると、４.８％程度まで上昇するわけですが、前述したように配当利回りが長期金利にプラス２.５％のスプレッドを維持するとなると、最終的に配当利回りは４.８％から３.５％まで低下することになります。
利回りが低下すれば、その分だけ価格は上昇します。つまり、配当利回りの低下分を加味して東証ＲＥＩT指数を計算すると、１,８００ポイントが想定されるのです。
ＮＩＳＡが１月からスタートしました。
Ｊ－ＲＥＩＴ市場への影響をどう見ますか。
鳥井すでに5００万口座が開設されたと聞いていますが、このうち４割に相当する２００万口座が本格的に稼働して、１００万円ずつ資金が入ったとすると、合計金額は２兆円。この１０％がもしＪ－ＲＥＩＴ市場に流れ込んだとすると、その金額は２,０００億円になります。これがＪ－ＲＥＩＴ市場に与えるインパクトは、かなり大きなものになるでしょう。実際、Ｊ－ＲＥＩＴ特化型投資信託を通じて、２０１３年２～３月にかけて毎月１,０００億円から１,２００億円の資金が流入しただけで、東証ＲＥＩＴ指数は１,２００ポイント前後から１,７００ポイントまで上昇しました。この事実から考えても、２,０００億円の資金流入が及ぼすインパクトの強さは、想像できると思います。ＮＩＳＡに対する期待は非常に大きいものがあります。
２０１３年末にかけてＪ－ＲＥＩＴの投資口分割が行われました。
１年間の投資金額上限が１００万円に決められているＮＩＳＡ口座で、
Ｊ－ＲＥＩＴにも投資しやすくするための配慮だと思いますが、
今後も分割するＪ－ＲＥＩＴは増えていくのでしょうか。
鳥井今年は多くのＪ－ＲＥＩＴが投資口分割を行いました。たとえば２０１３年１２月は、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、ジャパンエクセレント投資法人が投資口分割を発表しました。いずれも、この投資口分割によって最低投資金額が１００万円を下回るので、ＮＩＳＡ口座を通じて投資しやすくなります。
１単元あたりの投資口数が１口で、その額が１００万円前後の銘柄だと、利益確定する場合、ＮＩＳＡ口座を通じて保有している１銘柄を売却したら、あとは何も残らなくなってしまいます。でも、それが２分割され、１口あたりの投資金額が５０万円になれば、１００万円で２口購入できますから、利益を確定させるにしても、１口だけ売って利益を確定させた後、残りの１口は保有し続けることも可能になります。
今のところ個人によるＪ－ＲＥＩＴへの投資は、Ｊ－ＲＥＩＴ特化型投資信託が中心ですが、もし２０万円から３０万円で個別ＲＥＩＴに投資できれば、個人によるＪ－ＲＥＩＴへの直接投資が増えるでしょう。Ｊ－ＲＥＩＴの投資主体別売買動向を見ると、投資信託はＪ－ＲＥＩＴ特化型ファンドを通じて買い越しが続いていますし、銀行も国債より利回りが期待できるＪ－ＲＥＩＴの投資を積極的に行っていますが、個人は売り越しが続いています。
個人の場合、公募増資などで得た新株が値上がりしたところで売却する傾向があるため、このように売り越し基調になるわけですが、分割が今後も進んで、より幅広い銘柄でＪ－ＲＥＩＴへの少額投資が可能になれば、個人が直接、投資して、長期保有する傾向も強まるでしょう。これは、Ｊ－ＲＥＩＴ市場の需給改善にも大きく寄与します。したがって、Ｊ－ＲＥＩＴの投資口分割は、今後も活発に行われるでしょう。
２０１４年も新規上場は活発に行われるのでしょうか。
鳥井現在、Ｊ－ＲＥＩＴの投資対象はオフィスビル、商業施設、住居、倉庫、ホテルが中心ですが、今年はヘルスケアＲＥＩＴが登場する可能性があります。これは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を主な投資対象にして運用するＪ－ＲＥＩＴのことで、一部の銀行などがスポンサー企業として手を挙げています。
すでに日本は高齢化社会を超えて、超高齢社会に突入しています。この手の高齢者向け住居に対する関心は高まっていますし、マーケットもこれからさらに拡大していくでしょう。
そのため、この手の物件を組み入れて運用するＪ－ＲＥＩＴの上場が待たれているわけですが、その性格は安定運用を重視したものになると考えています。オフィスビルなどの場合、景気の好転と共に賃料の上昇が期待できるわけですが、ヘルスケアＲＥＩＴが投資対象としている有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅は、そうそう賃料を引き上げられるものではありません。
したがって、ヘルスケアＲＥＩＴの場合、賃料上昇による配当利回りの向上は期待しにくくなります。どちらかというと、安定した配当利回りを実現するタイプのＪ－ＲＥＩＴになるのではないでしょうか。
２０１４年も好調が期待されるＪ－ＲＥＩＴ市場ですが、
最後にリスク要因も伺いたいと思います。
鳥井ひとつは長期金利の上昇です。たとえば銀行などは、長期金利が１％割れの水準で推移しているのに対し、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りが４％前後で推移しているのを評価して投資意欲を強めているわけですが、長期金利が本格的に上昇すれば、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りとのスプレッドが縮小します。これは、Ｊ－ＲＥＩＴへの投資意欲を後退させるきっかけになるでしょう。
もちろん、長期金利が上昇しても、賃料の引き上げが順調に行われれば、Ｊ－ＲＥＩＴへの投資意欲が冷え込むこともないと思われますが、賃料引き上げが進まなければ、マーケットは低迷する恐れが出てきます。実際、２０１３年の３月から５月にかけて、東証ＲＥＩＴ指数は１,７００ポイントから１,２５０ポイント前後まで大幅な調整を余儀なくされていますが、この時は長期金利が０．５％割れから１％手前まで上昇するなか、賃料の上昇が全く期待できない環境下にありました。つまり、長期金利が上昇すると共に、賃料引き上げ期待が高まらない状況が、２０１４年のＪ－ＲＥＩＴ市場にとって最大のリスク要因になると考えます。
３月にかけて東証ＲＥＩＴ指数が１,５５０ポイントに達した段階で、賃料上昇の兆しが見えているかどうかという点に注意してください。そこで賃料上昇の兆しが見えていれば、２０１４年のＪ－ＲＥＩＴ市場も１,８００ポイントに向けて堅調に推移するはずです。
掲載日：2014年１月14日
鳥井裕史（とりい ひろし）氏プロフィール
ＳＭＢＣ日興証券株式会社株式調査部シニアアナリスト
大和総研及び大和証券SMBC（現・大和証券）において
年金運用コンサルティング業務の一環として不動産投資分析業務に従事した後、
2006年よりREIT専門のアナリスト業務に従事。
2010年10月より現職。
InstitutionalInvestor誌「All-JapanResearchTeam」REIT部門で2012年、
2013年ともに1位を獲得。
（社）日本証券アナリスト協会検定会員、（社）不動産証券化協会認定マスター
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