■Event Report

個人投資家のための「秋のＪリートフェア２０１２」
大盛況のうちに閉幕

 

10月27日、東京証券取引所において「個人投資家のための秋のＪリートフェア２０１２」が開催されました。一般社団法人不動産証券化協会（ＡＲＥＳ）と東京証券取引所の共催によるもので、秋の開催は２年ぶり。当日は普段、人通りの少ない兜町界隈も同フェアへの参加者で賑わいました。

午前９時。土曜日の兜町は、ほとんど人がいないのが普通ですが、この日は大勢の個人投資家が、兜町に集まりました。特別セミナーでは、早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授の川口有一郎氏と、ＳＭＢＣ日興証券株式調査部シニアアナリストの鳥井裕史氏が登壇しましたが、メイン会場の他、モニターを配置した複数会場でも立ち見が出るほどの盛況ぶりとなりました。

また、特別セミナーの間には、複数の会場において各ＲＥＩＴ会社がプレゼンテーションを行いましたが、これも立ち見が続出。株式市場の低迷が続くなかではありますが、改めてＪリートに対する個人投資家の関心の高さがうかがえました。

東証ＲＥＩＴ指数は１１００ポイントを伺う展開に〜上手なＲＥＩＴの選び方

朝９時半からの特別セミナーで登壇したのは、早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授の川口有一郎氏。Ｊ－ＲＥＩＴは株式市場で売買されるため、株式市場の今後をどう見るかがポイントと説明。さらに現在のＪ－ＲＥＩＴを取り巻く環境を整理したうえで、Ｊ－ＲＥＩＴの選び方について解説しました。

「東証ＲＥＩＴ指数は、2010年12月に直近高値の1130ポイントを付けた後、欧州債務問題の影響を受けて下落。2011年中を通じて下げ続け、同年12月には826ポイントまで値下がりしました。

ところがその後は再び上昇トレンドに入り、2012年10月末時点で1052ポイントまで上昇してきました。この間の上昇率は27％。通常、株価上昇は配当利回りの低下を意味しますが、現状でも、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りは平均値で５％以上。インカム狙いの投資でも、充分な魅力を持っています。」

 

投資環境の注目点としては、

1. リーマンショック以降、先進国を中心にしてマネーサプライが急増。安全への逃避から国債に資金が回り、長期金利が大幅に低下。日本では株式市場と為替に強い関係があり、円高が進むと日経平均株価は上がりにくくなる。
2. 為替は日米金利差で決まる。米国では来年１月以降、新年度の国債発行枠が固まり、新たな国債発行によって金利が上昇する可能性あり。米国の金利上昇は円安を促す。
3. 国内の不動産賃貸市場では、東京のオフィス需要が2012年以降急増。不動産賃貸市場の需給関係は改善傾向にある。
4. 日本銀行によるＪ－ＲＥＩＴの買い上げ額が上方修正される可能性あり。 という点を挙げたうえで、Ｊ－ＲＥＩＴの魅力、投資する際のポイントについて説明しました。

という点を挙げたうえで、Ｊ－ＲＥＩＴの魅力、投資する際のポイントについて説明しました。

　Ｊ－ＲＥＩＴに投資する際のポイントとしては、

1. 株式市場の見方が基本
2. 不動産サイクルの見通しが重要
3. Ｊ－ＲＥＩＴの見方・買い方として「分配金の安定性と成長性に着目」、「イールドギャップ３％以上なら買い」
4. グローバルＲＥＩＴの見方・買い方として「分配原資の健全性と継続性」、「為替リスク」

という点を挙げました。

現在、東証に上場されているＪ－ＲＥＩＴの本数は35本。平均の単価は38万6,314円で、平均２万円の分配金が出ています。分配金の利回りは銘柄によって異なり、3.7％〜16％。平均値は5.7％。長期的に保有すれば、安定した分配金収入によって、当初投資した元本部分の回収も可能になります。国債利回りとのギャップも３％を超えており、投資対象としての妙味も、徐々に高まってきているというのが、川口氏の見方です。

 

長期で保有すれば累積リターンが積み上がる

一方、特別セミナー２人目の登壇者は、ＳＭＢＣ日興証券株式調査部シニアアナリストの鳥井裕史氏で、より具体的に、現在のマーケット環境について、分析していただきました。

Ｊ－ＲＥＩＴ市場上昇の背景と国内株式市場との比較について「資金調達の環境がしっかりしていること、物件を取得することによる外部成長が期待できること、さらに７月以降、オフィスの空室率が低下したことなどを受けて、東証ＲＥＩＴ指数は上昇。複数のＪ－ＲＥＩＴを組み入れて運用されているＪ－ＲＥＩＴ特化型投資信託の人気が高まり、そこを通じての資金流入が活発であることも、株価上昇に奏功しました。今後のポイントとしては、投資信託法改正によって、自己投資口取得が解禁されること、さらに日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買い取り額が拡大されることなどが、支援材料になります。」「Ｊ－ＲＥＩＴのパフォーマンスは、配当込で見ると国内株式を大きくアウトパフォームしています。2001年９月から20121年９月までの数字を見ると、ＴＯＰＩＸが約20％のマイナスであるのに対し、東証ＲＥＩＴ指数は約80％のプラスになりました」と説明されました。

もちろん、東証ＲＥＩＴ指数自体はそれほど目立った上昇ではありませんが、やはり配当金が有利ということもあり、それを含めたリターンになると、非常に有利になります。この点でも、Ｊ－ＲＥＩＴは長期で保有するべきものという見方が出来ます。

さらに今後の見通しについて「目先の目標は、東証ＲＥＩＴ指数で1100ポイント。欧州債務危機などが再燃してクレジットリスクが高まるという状況にならなければ、1200〜1300ポイントも想定されます。今は、Ｊ－ＲＥＩＴに投資するうえで、良い機会が到来していると考えられます」と述べられました。

個人投資家の間では毎月分配型ファンドが人気を集めていますが、Ｊ－ＲＥＩＴのように、円ベースで確実に５％前後の配当利回りが得られる金融商品は、現状、ほとんど見られません。その点でも、長期保有型の投資対象として、Ｊ－ＲＥＩＴへの関心が高まっていきそうです。

 

 

関連リンク

東証REITページ
http://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/outline/index.html

取材・執筆：QUICK MoneyLife　（掲載日：2012年11月８日）

 

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